作者：孙梦凡 ▪ 陆瑶
“绿地像穿上不能停下的舞鞋，在基建、超高层等项目中持续投资建设，以此强化低价拿地优势。”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经记者表示。尽管盘子铺得越来越大，但绿地逐渐陷入利润率低、偿债压力增大的转型迷局。
要规模还是要效益？两次冲击4000亿目标未果后，绿地控股(600606.SH，下称“绿地”)毅然选择前者。上周，绿地斥资164亿元拿地武汉7幅核心地块，补充粮仓的意愿极为强烈。但从最新业绩看，重回高光时刻仍需时日。
8月24日晚间，绿地发布2020年半年报，集团期内实现营收2098亿元，同比增长4.17%，营收增速较上年同期明显放缓；实现净利润80.2亿元，同比减少10.77%，变动趋势持续下降。
作为销售规模曾比肩万科的老牌房企，绿地自上市便开始谋求转型，逐渐形成以房地产、大基建为主业，金融、消费等产业并举的发展格局。然而，当同行飞速创下业绩新高，绿地却显露出增长疲态。
“绿地像穿上不能停下的舞鞋，在基建、超高层等项目中持续投资建设，以此强化低价拿地优势。”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经记者表示。尽管盘子铺得越来越大，但绿地逐渐陷入利润率低、偿债压力增大的转型迷局。
今年上半年，绿地净负债率升至180.3%，现金短债比为0.72。近期，监管部门召开房企座谈会，并形成重点房企资金监测和融资管理规则，按市场传言的“三道红线”指标，绿地处于红色警报档位。
对此，绿地在投资者半年业绩电话会上称，集团参加了上述座谈会，主要目的是防风险，企业可以良好发展，而不是一刀切，会议精神与绿地经营导向一致，后续会根据部委要求调整经营方向。
销售额同比跌去两成
和多数房企一样，绿地未能逃脱疫情下业绩同比下滑的境况。
上半年，绿地在市场复苏后推进各种营销活动，并通过“健康宅 2.0”和 “G 优平台”推动产品升级。即便如此，集团上半年仅实现销售金额1330亿元，同比减少21%，销售面积1031万平方米，同比减少31%。
今年，绿地并未对外公布全年业绩目标，而在此前，该集团已连续两年未踏入4000亿元销售门槛。2017~2019年，绿地合同销售金额分别为3065亿元、3875亿元、3880亿元，去年销售额增速已降至0.10%。
盈利质量同样处于低位，年报数据显示，过去两年，绿地销售毛利率分别为15.46%、15.35%，销售净利率分别仅4.90%、4.60%；截至报告期末，绿地销售毛利率再降至14.89%，销售净利率也仅5.51%。
报告期内，绿地存货周转率约0.27%，同比下降约7%，本期新增存货跌价准备1.73亿元。周转慢、去化慢问题依旧存在，导致绿地易产生坏账和资产减值损失，对公司盈利水平有一定影响。
身处竞争残酷的地产行业，原地踏步便意味着被赶超。鉴于疫情已对销售造成冲击，绿地今年重点在抓回款上发力，期内回款率达95%，同比上升近15个百分点；其中，住宅产品销售额占比七成以上，回款率高达106%。
与此同时，绿地加快纳储的步伐，上半年累计获取项目 59 个，权益土地面积 574 万平方米，权益土地款366亿元。在中指院上半年房企拿地面积排行榜中，绿地位居榜首；在1~7月同一榜单中，绿地位列第三名。
绿地此前土储规模确实稍显不足。2016~2019年，绿地土地储备倍数(土地储备建面/本年销售面积，也叫储销比)分别为2.17、1.52、1.39和1.63，一般该比值处于3~5之间属于较稳健的范围。
不仅如此，2015~2016年两年，绿地权益新增土地楼板价分别高达4122元/平方米、5764元/平方米。为压缩土地成本，绿地此后两年向低能级城市下沉，拿地成本降至每平方米2000元左右。
亿翰智库认为，绿地的拿地成本优势来自两方面，一是绿地与多个地区政府达成战略合作，土地提前锁定且价格相对较低；二是绿地已形成多元产业并举的企业格局，拿地时可发挥协同效应，降低成本。
绿地方面也表示，拿地看市场机会，一些和政府沟通的项目不一定市场因素占主导，更多按当地推地和区域发展规划。集团维持今年资金偏谨慎的态度，目前土储可满足未来3~5年发展需求。
对于下半年市场需求情况，绿地持谨慎乐观态度，在其看来，最近有监管信息传出，但整体是为了防风险去杠杆。下半年，集团武汉等地区的重大项目逐步落地，基本保持上半年谨慎的节奏。
尽管绿地有意加快扩张，但财务状况却未见改善，甚至对未来发展形成拖累。期内，集团经营性现金流净额为41亿元，同比下滑49.26%，三年来持续下行；经营性现金流与净利润的比值小于1，呈连续下滑趋势。
同时，上半年绿地净负债率再次走高，提升至180.3%；现金短债比为0.72，较去年同期下降5%。截至期末，绿地短期借款317.29亿元，一年内到期的非流动负债879.48亿元，期末现金及现金等价物仅751.83亿元。
值得注意的是，近期监管部门称已形成重点房企资金监测和融资管理规则，按市场传言的“三道红线”原则，绿地处于红色警报档位。贝壳研究院认为，在较大的财务压力下，去杠杆、降负债仍是绿地面临的重大考验。
多元业务盈利待提升
针对绿地的中期业绩表现，中信建投表示，绿地上半年增收不增利的主要原因是，营业利润率较去年同期下滑1个百分点，进而带动公司归母净利润率较去年下滑0.6个百分点。
利润率低是绿地绕不开的问题，而这与其多元转型现状息息相关。如今，绿地已形成以房地产、基建为主业，金融、消费等多元发展的产业格局，大基建更是成为地产开发业务外的主要收入来源。
今年上半年，绿地房地产及相关产业营收966亿元，占比46.04%；建筑及相关产业营收906亿元，占比43.18%；商品销售及相关产业营收249.82亿元，占比11.9%，其他业务占比4.68%。
从营收规模看，大基建已成为绿地的重要增长极。报告期内，绿地实现新签合同2673亿元，同比增长49%，其中基建工程及专业工程项目比重持续增加，同比分别增加105%和132%。
不过，基建业务前期垫资大、项目回款周期长，已严重拖累绿地的盈利状况。上半年，绿地房地产及相关产业毛利率为25.77%，但建筑及相关产业毛利率仅4.84%，大消费板块毛利率也仅5.02%。
报告期内，绿地基建集团先后承接南京地铁9号线一期工程、西安楼观新区旅游生态产业园等项目，涉足领域也较为多元，包括地铁、产业园等。截至6月末，大基建板块在建项目总金额5031 亿元。
此外，绿地还在消费、金融、酒店旅游、健康等产业方面拓展。上周拿下的7幅武汉地块就被用于投建武汉绿天河国际会展城，这将是全球已披露室内净展面积最大的会展项目，集展览、贸易、会议等多功能于一体。
但从坏账数据看，期内大基建业务坏账准备占比在80%左右，大消费业务则保持较高的坏账计提比例，报告期初和期末的计提比例分别为11.28%和7.31%，是绿地各业务板块中计提坏账比例最高的业务。
亿翰智库认为，绿地大力推进多元化转型，但多元业务并未带来高额投资回报，反而影响地产板块的表现。绿地在建筑相关业务中盈利能力不足，拉低整体利润率，基建业务规模扩大并未带来盈利能力的提升。
转型诉求与规模压力下，7月份绿地主动求变，重启混改之路。“混改需要过程，在中金公司安排下，集团目前正在接触潜在投资者，具体进展会根据交易所要求披露。”绿地方面在8月25日举行的中期业绩会上表示。
贝壳研究院认为，混改有利于绿地在资本市场的正面评级，从而缓解其债务压力。该集团董事长张玉良在上述业绩会上也表示，下半年绿地将抓住市场需求等有利条件，对冲上半年疫情影响，有信心保持年初目标不变、指标不减。
