房企融资加速，监管再度出手降温
两部委召开房企座谈会释放什么信号？
在部分城市房价抬头，及房企融资步伐加速之际，监管再度出手“降温”。据央行官网8月23日消息，8月20日，住房城乡和建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。央行、住房城乡和建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
“座谈会主要涉及部分房企的融资，也提及了政策调控的稳定性，调控的目的是房地产市场的健康平稳。房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。”中原地产首席分析师张大伟分析称。
主旨
两部委召开重点房地产企业座谈会
重申“房住不炒”
会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
自2016年首次提出“房住不炒”以来，房地产市场一直围绕这一主旋律。疫情发生以来，“是否要将房地产作为刺激经济复苏的手段”成为舆论焦点。不过，今年4月和7月底召开的政治局会议都重申“房住不炒”基调，且7月24日召开的房地产工作座谈会明确提出，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。今年7月以来，已经有深圳、杭州等10多个城市出台楼市收紧政策。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
原因
监管为何此时再度出手？
房企融资加速+土地市场活跃
对于本次会议的背景，张大伟认为，房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿。“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期纪录。”张大伟表示。
他进一步称，整体数据看，房企都担忧销售压力，对于融资加大投入，虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。7月单月房企融资超过700亿，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。从房企融资看，越来越重视境内融资。
天风证券首席固收分析师孙彬彬也表示，随着经济恢复，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现上涨势头，同时土地市场持续活跃。这说明可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复，带动居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。
影响
对房企影响几何？
不是打压，希望从融资角度规范行业发展
此次会议内容公布前，市场曾传出“房企融资新规出炉”、“部分房企被约谈”的消息。
根据21世纪经济报道，房企将面临融资的“三道红线”，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值。
一位券商人士向贝壳财经记者表示，听说了此消息，但没有看到文件原件。一家头部房企称，“政策本身和我们沟通了，是比较延续性的，不是突发。”
但也有业内人士对细则提出质疑，“市场传闻的三道红线明显对融资平稳企业不利，真实性或不大。整体看，房地产融资目前依然处于高位，市场也以平稳为主。”该人士称。
会议提及了融资规则等，但无细则描述。据公告，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡和建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单的打压开发商，而更多是希望从融资角度去规范开发商未来融资和发展。当然会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
张大伟表示，会议内容只提及了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。对于执行的影响需要观察，一方面哪些房企在政策关注范围，融资管理规则的具体内容暂时未公开。因为非全行业监管，这就出现了房企之间很可能出现更多合作的可能性。整体看，政策的影响要根据具体规定的制定与执行判断。
据央行公告，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人参加会议。
新京报贝壳财经记者 程维妙
